สัณฐานการเปลี่ยนแปลงที่ดินจัดสรรขนาดเล็กในเขตศูนย์กลางทางธุรกิจของกรุงเทพฯ กรณีศึกษาถนนศาลาแดง แขวงสีลม เขตบางรัก

Abstract

บริเวณถนนศาลาแดงเป็นพื้นที่ที่มีพัฒนาการที่ดินอย่างยาวนาน โดยมีลักษณะการใช้งานที่ดินเป็นเขตศูนย์กลางทางธุรกิจ ส่วนมากเป็นอาคารขนาดใหญ่แต่จากการสำรวจพื้นที่พบชุดแปลงที่ดินขนาดเล็กที่เกิดจากการจัดสรรที่ดินมานานกว่า 40 ปีโดยยังคงสภาพท่ามกลางการพัฒนาและเปลี่ยนแปลงของพื้นที่ จึงเป็นที่มาของการศึกษาสัณฐานการเปลี่ยนแปลงที่ดินจัดสรรขนาดเล็กในเขตศูนย์กลางทางธุรกิจของกรุงเทพฯ กรณีศึกษาถนนศาลาแดง แขวงสีลม เขตบางรัก โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อ 1. ศึกษาพัฒนาการรูปแปลงที่ดินจัดสรรขนาดเล็กในเขตศูนย์กลางทางธุรกิจของกรุงเทพฯ กรณีศึกษาถนนศาลาแดง แขวงสีลม เขตบางรัก 2. วิเคราะห์รูปแบบการเปลี่ยนแปลงการถือครองที่ดินจัดสรรขนาดเล็ก กรณีศึกษาถนนศาลาแดง ตั้งแต่ ปี พ.ศ.2444-2562 โดยมีระเบียบวิธีวิจัยคือ การกำหนดขอบเขตพื้นที่และเนื้อหาในการศึกษา การสำรวจภาคสนามและการเก็บรวบรวมข้อมูลเอกสารจากโฉนดที่ดินและสารบัญจดทะเบียน ซึ่งได้ทำการศึกษาจากกรณีศึกษาจำนวน 9 ชุดแปลงที่ดิน

จากการศึกษาพบว่า 1. พัฒนาการรูปแปลงที่ดินจัดสรรขนาดเล็กกรณีศึกษาถนนศาลาแดง สามารถจำแนกออกเป็น 3 ช่วงได้แก่ ช่วงที่ 1 ปีพ.ศ.2460-2518 เป็นช่วงเริ่มต้นโดยมีแปลงแม่ของที่ดินขนาดใหญ่ก่อนกระจายการถือครองที่ดินออกไปด้วยการเปลี่ยนรูปแปลงให้มีขนาดเล็กลงซึ่งเกิดจากการตัดถนนศาลาแดง ช่วงที่ 2 ปีพ.ศ.2518-2522 เป็นช่วงที่มีการจัดสรรที่ดินในรูปแบบของโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็กเกิดขึ้น โดยมีลักษณะการเปลี่ยนรูปแปลงที่มีลักษณะคล้ายกันในทุกกรณีศึกษาและมีความชัดเจนของการเปลี่ยนรูปแปลงที่ดินมากที่สุด และช่วงที่ 3 ปีพ.ศ.2522-2562 เป็นช่วงที่ส่วนใหญ่เป็นการคงรูปแปลงที่ดินในลักษณะเดิมแต่มี 2 กรณีศึกษาที่เกิดการเปลี่ยนรูปแปลงที่ดินโดยการโอนกรรมสิทธิ์ถนนภายในเป็นสาธารณะและการรวมแปลงที่ดินเข้าด้วยกันเป็นแปลงขนาดใหญ่เพื่อสร้างอาคารชุด 2. รูปแบบการเปลี่ยนแปลงการถือครองที่ดินเกิดจากการวิเคราะห์องค์ประกอบภายในลักษณะการถือครองที่ดิน 3 ประเด็นคือ ลักษณะการถือครองกรรมสิทธิ์ชุดแปลงที่ดิน ประเภทผู้ถือครองที่ดินและลักษณะการใช้งานชุดแปลงที่ดิน โดยใช้การแทนค่าเชิงสัญลักษณ์แทนลักษณะที่เกิดขึ้นเพื่อให้เข้าใจภาพรวมแล้วจึงนำมาวิเคราะห์ตามช่วงเวลาของพัฒนาการรูปแปลงที่ดิน โดยสามารถจำแนกรูปแบบการเปลี่ยนแปลงการถือครองที่ดินตั้งแต่มีโฉนดที่ดินออกเป็น 3 รูปแบบ โดยรูปแบบที่เกิดขึ้นมากที่สุดคือ การคงสภาพเดิมนับตั้งแต่มีการจัดสรรที่ดิน

จากข้อสังเกตพบว่า มีแนวโน้มสูงที่จะมีการคงอยู่ของตึกแถวในที่ดินจัดสรรขนาดเล็กซึ่งลักษณะดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งที่สร้างมิติความหลากหลายของเมือง ซึ่งส่งผลดีต่อการใช้งานพื้นที่นั้น ๆ หากต้องการรักษาสภาพการใช้งานควรมีการดูแล ปรับปรุงอาคารและปรับการใช้งานให้ตอบสนองต่อความต้องการในปัจจุบันและสภาพเศรษฐกิจและสังคม และหากต้องการต่อยอดการศึกษาหรือใช้เป็นฐานข้อมูลเพื่อศึกษาสัณฐานการเปลี่ยนแปลงที่ดิน ควรมีการศึกษาเพิ่มเติมถึงลักษณะสถาปัตยกรรมและบริบทรอบข้างในเชิงสามมิติ หรือปัจจัยภายในและภายนอกที่ส่งผลต่อการเปลี่ยนแปลงการถือครองที่ดินต่อไป