แนวทางการปรับอาคารสำนักงานที่ยุติการก่อสร้างเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย : กรณีศึกษา อาคาร เดอะเลค คอนโดมิเนียม ถนนรัชดาภิเษก กรุงเทพมหานคร

Abstract

ผลของวิกฤตทางเศรษฐกิจ เมื่อปี พ.ศ 2540 ทำให้เกิดอาคารที่ยุติการก่อสร้างกว่า 508 อาคารในเขตกรุงเทพฯ และพื้นที่ต่อเนื่อง ได้มีการนำโครงการที่ยุติการก่อสร้างเหล่านี้มาพัฒนาใหม่ ในช่วงปี พ.ศ 2542-2546 เพียง 122 โครงการ ซึ่งยังคงมีอาคารอีกจำนวนมากที่รอการปรับปรุงอยู่ แนวทางในการปรับอาคารสำนักงานยุติการก่อสร้างพัฒนาเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย เป็นแนวทางหนึ่งที่พัฒนาอาคารที่ยุติการก่อสร้างให้ประสบความสำเร็จ วัตถุประสงค์ในการศึกษา คือ ศึกษากระบวนการ และขั้นตอนการดำเนินการปรับอาคารสำนักงานที่ยุติการก่อสร้างมาพัฒนาเพื่อการอยู่อาศัย ทั้งในด้านการเงิน ด้านกฎหมาย และด้านกายภาพ รวมถึงประเมินผลกระทบหลังจากการเข้าอยู่อาศัยแล้ว ซึ่งผลการศึกษาพบว่า การพัฒนาโครงการ เดอะเลค คอนโดมิเนียม โดยกองทุนบางกอกพร็อพเพอร์ตี้นี้ เป็นการร่วมทุนของ 3 บริษัท โดยใช้ความเชี่ยวชาญในการประกอบธุรกิจของตนเองในการพัฒนาโครงการร่วมกัน คือ บริษัท ไรมอนแลนด์ จำกัด(มหาชน) บริษัท บวิค-ไทย ดิเวลลอปเมนท์ จำกัด และ ไอ. พี.พร็อพเพอร์ตี้ ฟันด์ เอเชีย ลิมิเต็ด เพื่อให้เกิดศักยภาพสูงสุด ซึ่งโครงการอยู่ในทำเลที่ตั้งที่ดี ถึงแม้การลงทุนของคอนโดมิเนียมมีมูลค่าสูงกว่าอาคารสำนักงาน แต่ให้ผลตอบแทนสูงกว่าและประสบผลสำเร็จในการขายอย่างรวดเร็ว เนื่องจากตรงกับความต้องการของตลาดในขณะนั้น สำหรับด้านกฎหมาย คือ การต่อใบอนุญาตของอาคารที่ยุติการก่อสร้างเดิมนั้นเป็นปัจจัยช่วยให้การพัฒนาอาคารได้อย่างไม่มีปัญหา และช่วยลดข้อจำกัดและอุปสรรคในการออกแบบได้ไม่น้อย ในการพัฒนาโครงการด้านกายภาพนั้น สามารถกระทำได้โดยง่าย และสามารถใช้ประโยชน์จากความสูงระหว่างชั้นของอาคารสำนักงานที่สูงกว่าอาคารพักอาศัยทั่วไป มาเป็นประโยชน์ในการแก้ปัญหาความลาดชันของท่อในระบบสุขาภิบาลถึงแม้ว่าโครงสร้างระบบพื้นไร้คานนั้น เป็นอุปสรรคสำคัญในการปรับเปลี่ยนการใช้พื้นที่จากอาคารสำนักงานเป็นอาคารพักอาศัยโดยเฉพาะในส่วนที่เป็นห้องน้ำ ข้อเสนอแนะแก่ผู้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้สนใจการลงทุนในการพัฒนาโครงการที่ยุติการก่อสร้างมาดำเนินการต่อนั้น ควรคำนึกถึงศักยภาพที่ให้ผลตอบแทนสูงสุดของโครงการและตรงกับความต้องการของตลาด ก่อนเริ่มการพัฒนาจึงต้องมีการตรวจสอบข้อมูลโครงการในด้านต่างๆ ทั้งด้านการเงิน โดยเน้นถึงการประเมินมูลค่าโครงการเดิมที่ยุติการก่อสร้าง ในส่วนด้านกฎหมายเน้นถึงสถานภาพของใบอนุญาตก่อสร้าง และแบบแปลนอาคาร และสำหรับด้านกายภาพ ได้แก่ สถาปัตยกรรม โครงสร้าง และงานวิศวกรรมระบบประกอบอาคาร เป็นส่วนที่สามารถดำเนินการได้ตามจุดประสงค์ของผู้ประกอบการได้โดยง่าย