การเปลี่ยนแปลงอาคารชุดพักอาศัยตามแนวรถไฟฟ้ามหานคร สายเฉลิมรัชมงคล : กรณีศึกษา เขตห้วยขวาง กรุงเทพมหานคร

Abstract

การศึกษาครั้งนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อการศึกษารูปแบบและระดับราคาของห้องชุด ที่เป็นที่ต้องการของ กลุ่มเป้าหมายที่ซื้อที่อยู่อาศัยตามแนวรถไฟฟ้า รวมถึงศึกษาลักษณะและพฤติกรรมการอยู่อาศัยของผู้ที่ซื้ออาคารชุดที่ตั้งอยู่ตามแนวรถไฟฟ้าในเขตห้วยขวางเพื่อเป็นแนวทางในการศึกษาความต้องการอาคารชุดของกลุ่มเป้าหมายในอนาคต จากการศึกษาการเปลี่ยนแปลงอาคารชุดโดยแยกเป็นอาคารที่ก่อสร้างแล้วเสร็จก่อนมีระบบรถไฟฟ้า จำนวน 288 ตัวอย่าง อาคาชุดที่ก่อสร้างแล้วเสร็จเมื่อมีแผนระบบรถไฟฟ้าจำนวน 53 ตัวอย่าง และอาคารชุดที่สร้างเสร็จเมื่อมีระบบรถไฟฟ้าแล้ว จำนวน 35 ตัวอย่าง แต่จากการเก็บข้อมูลภาคสนามสามารถก็บข้อมูลมาได้จำนวน 399 ตัวอย่าง ซึ่งเกินจำนวนที่ตั้งไว้จำนวน 23 ตัวอย่าง ผลการศึกษาพบว่า อัตราการเข้าอยู่อาศัยในอาคารชุดหลังจากมีรถไฟฟ้าเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยสูงถึงร้อยละ 88 โดยฉพาะห้องชุดที่มีระดับราคาเกิน 1 ล้านบาท เนื่องจากมีส่วนหนึ่งซึ่งเป็นผู้เช่า ทำให้มีการเข้าอยู่สูง ซึ่งหากพิจารณาการเข้าอยู่อาศัยแล้ว อิทธิพลของรถไฟฟ้าก็มีส่วนในการเปลี่ยนแปลงการเข้าอยู่อาศัย แต่ปัจจัยหลักที่สำคัญจะเป็นเรื่องของราคา ส่วนการเปลี่ยนแปลงด้านราคาจะพบว่าราคาห้องชุดเมื่อเปรียบเทียบกับราคาครั้งแรกเมื่อเปิดโครงการ จะพบว่าราคาห้องชุดเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นประมาณ 9-18% นอกจากนี้ยังพบว่าได้มีการเปลี่ยนรูปแบบการใช้ประโยชน์อาคารจากที่พักอาศัยเปลี่ยนเป็นสำนักงานแทน ส่วนในด้านพฤติกรรมของผู้ที่อยู่อาศัยจะพบว่าผู้ที่อาศัยอยู่ส่วนใหญ่จะเป็นผู้ที่ทำงานอยู่ในบริเวณย่านนี้ และเคยเช่าอพาร์ตเม้นท์อยู่แล้วเปลี่ยนรูปแบบเป็นการซื้อแทนการเช่าเนื่องจากอัตราการผ่อนชำระต่อเดือนมีระดับใกล้เคียงกับการเช่าในแต่ละเดือน รวมถึงความต้องการอยากมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนองด้วย จึงทำให้ผู้เช่าสนใจที่จะเช่าอาคารชุดแทนการเช่าอพาร์เม้นท์แทน เพราะอาคารชุดจะมีสิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการที่ดีกว่าอพาร์ทเม้นท์ในบริเวณเดียวกัน ดังนั้นระยะทางของห้องชุดที่อยู่ไกล้กับสถานีรถไฟฟ้า จึงไม่มีความสำคัญมากนัก แต่ผู้ที่ต้องการพักอาศัยจะพิจารณาระดับราคาเป็นสำคัญ เนื่องจากมีระดับราคาแพง และสวนหนึ่งอาจจะเป็นการซื้อไว้เพื่อเก็งทำไร กลุ่มประชากรที่เข้ามาอยู่ก่อนและกลุ่มประชากรที่มาอยู่หลังมีระบบรถไฟฟ้ามีระบบรถไฟฟ้าส่วนใหญ่ร้อยละ 41 ที่ได้เปลี่ยนรูปแบบการเดินทางเป็นระบบรถไฟฟ้าแทน เนื่องจากใช้ระยะเวลาในการเดินทางไปทำงานจากที่พักไปยังที่ทำงานน้อยลง หรือสามารถเดินทางได้รวดเร็วขึ้น แต่มีค่าใช้จ่ายในการเดินทางเพิ่มขึ้น ซึ่งแสดงให้เห็นว่าระบบขนส่งมวลชนมีความจำเป็นในการเดินทาง หรือแก้ปัญหาการจราจรได้ค่อนข้างสูง ดังนั้นรัฐบาลควรมีนโยบายจัดหาที่อยู่อาศัยระดับราคาถูกที่อยู่ตามแนวระบบรถไฟฟ้า หรือตามเส้นทางระบบขนส่งมวลชน ให้กับผู้มีรายได้น้อยเพื่อความสะดวกในการคมนาคมไปสู่แหล่งงาน และหน่วยงานที่เกี่ยวข้องควรมีการพิจารณาทบทวนราคาค่าโดยสารใหม่ เนื่องจากราคาค่าโดยสารในปัจจุบันมีราคาค่อนข้างสูง กลุ่มผู้มีรายได้น้อยจึงเลือกใช้บริการฉพาะเวลาที่จำเป็นเท่านั้น