การมีส่วนร่วมของเจ้าของห้องชุดในการบริหารทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดพักอาศัยระดับราคาปานกลาง

Abstract

อาคารชุดถือเป็นที่อยู่อาศัยรูปแบบใหม่สำหรับคนไทย ซึ่งอาจก่อให้เกิดปัญหาการอยู่อาศัยหลายอย่าง ดังนั้นการวิจัยครั้งนี้จึงมีวัตถุประสงค์ เพื่อศึกษาปัญหาในการบริหารทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุด และวิเคราะห์ถึงการมีส่วนร่วมของเจ้าของห้องชุดในการบริหารงาน ภายใต้กรอบที่กฎหมายกำหนด โดยเลือกศึกษา 5 โครงการ คือ ฟรีเมียร์, สายลม สยาม, แกรนด์วิลล์เฮาส์2 และปทุมวันเพลส คอนโดมิเนียม ผลการวิจัยพบว่า ปัญหาที่สำคัญในการบริหารทรัพย์ส่วนกลาง คือนิติบุคคลอาคารชุดไม่สามารถเก็บเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางรายเดือนได้ครบ ทำให้มีปัญหาการเงินและกระทบต่อการวางแผนและดูแลทรัพย์ส่วนกลาง ทั้งนี้สาเหตุหลัก คือเจ้าของห้องชุดไม่ให้ความร่วมมือทั้ง ๆ ที่ทราบบทบาทและหน้าที่ของตนเองตามข้อบังคับอาคารชุด อาทิ ไม่เข้าร่วมประชุมใหญ่เจ้าของร่วม และไม่จ่ายเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางรายเดือน นอกจากนี้แล้วยังพบโครงการที่ไม่มีเงินกองทุนซึ่งขัดกับหลักปฏิบัติของพระราชบัญญัติอาคารชุด 2522 และยังมีผลกระทบถึงการขาดการสำรองเงินไว้เพื่อดูแลทรัพย์ส่วนกลางในระยะยาวอีกด้วย เพื่อเป็นการแก้ปัญหาในการจัดซ่อมแซมบริหารทรัพย์ส่วนกลางที่เสื่อมสภาพในสถานการณ์ต่าง ๆ ซึ่งจากการศึกษาพบว่า เป็นผลที่เกิดจากเจ้าของห้องชุดส่วนหนึ่งยังไม่ปฏิบัติตามบทบาทและหน้าที่ของตนเอง ทำให้นิติบุคคลอาคารชุดมีปัญหาในการบริหารส่วนกลาง ซึ่งสะท้อนให้เห็นภาพรวมของปัญหาในตลาดอาคารชุดได้เป็นอย่างดี ส่วนแนวทางแก้ไข พบว่ากรณีที่มีเงินกองทุน เจ้าของห้องชุดส่วนใหญ่เห็นด้วยที่จะให้นำเงินกองทุนมาใช้ซ่อมแซมทรัพย์ส่วนกลาง ในกรณีที่ไม่มีเงินหรือเงินไม่พอ เจ้าของห้องชุดส่วนใหญ่ก็เห็นด้วยที่จะจ่ายเงินเพิ่มหรือยอมให้มีการเรียกเก็บเงินกองทุนเพิ่มสำรองไว้อีก อย่างไรก็ตาม ควรจะมีวิธีและมาตรการต่าง ๆ ที่จะกระตุ้นให้ทั้งนิติบุคคลอาคารชุดและเจ้าของร่วม ตระหนักถึงปัญหาและส่วนร่วมในการบริหารอาคารชุดมากขึ้น