ปัจจัยทำเลที่ตั้งของแปลงขายภายในโครงการที่มีอิทธิพลต่อการกำหนดราคา โครงการจัดสรรประเภททาวน์เฮ้าส์ราคาขายไม่เกิน 4 ล้านบาท ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล

Abstract

จากแนวโน้มการพัฒนาโครงการจัดสรรประเภททาวน์เฮ้าส์ที่เพิ่มสูงขึ้น โดยข้อมูลในปีพ.ศ. 2561 มีการขออนุญาตโครงการจัดสรรประเภททาวน์เฮ้าส์มากถึง 55,812 แปลง เพิ่มขึ้นจากปีก่อนร้อยละ 16.72 หรือคิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 56 จากโครงการจัดสรรประเภทที่อยู่อาศัยทั้งหมด 99,311 แปลง ทำให้เกิดการแข่งขันของผู้ประกอบการเพิ่มมากขึ้น และเมื่อศึกษางานวิจัยถึงปัจจัยที่ผู้บริโภคเลือกซื้อที่อยู่อาศัย พบว่าปัจจัยที่มีอิทธิพลต่อการตัดสินใจของผู้บริโภคส่วนใหญ่ คือ ราคา ประกอบกับการสังเกตุถึงราคาขายของโครงการจัดสรรประเภททาวน์เฮ้าส์พบว่ามีราคาขายที่แตกต่างกันทั้งที่ขนาดแปลงใกล้เคียงกันและแบบบ้านเหมือนกัน การศึกษาครั้งนี้จึงมีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาถึงปัจจัยด้านตำแหน่งที่ตั้งของแปลงขายภายในโครงการที่มีอิทธิพลต่อการกำหนดราคาทั้งในด้านบวกและด้านลบ โดยมีขั้นตอนการศึกษา คือ 1) ศึกษารวบรวมข้อมูล 2) สัมภาษณ์ผู้เชี่ยวชาญ 3) กำหนดตัวแปร 4) กำหนดกลุ่มตัวอย่าง 5) วิเคราะห์ข้อมูลและสรุปผลการศึกษา โดยกลุ่มตัวอย่างที่นำมาศึกษาในครั้งนี้เป็นโครงการจัดสรรประเภททาวน์เฮ้าส์ราคาขายไม่เกิน 4 ล้านบาทในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลทั้งหมด 15 โครงการ จำนวน 4,541 แปลง จากผู้ประกอบการจำนวน 3 ราย โดยทำการศึกษา 5 กลุ่มปัจจัย 27 ตัวแปร ประกอบด้วยปัจจัยด้านตำแหน่งที่ตั้ง 2 ตัวแปร ปัจจัยด้านลักษณะกายภาพด้านข้างของแปลงริม 10 ตัวแปร ปัจจัยด้านทิศ 4 ตัวแปร ปัจจัยด้านถนนด้านหน้าแปลง 4 ตัวแปร และปัจจัยด้านวิวทิวทัศน์ 7 ตัวแปร แล้วนำตัวแปรมาวิเคราะห์ด้วยวิธีวิสมการการถดถอย (Regression Analysis) เพื่อหาความมีนัยสำคัญต่าง ๆ ของตัวแปร

จากการศึกษาพบว่า ตัวแปรที่มีนัยสำคัญทางสถิติที่ระดับความเชื่อมั่น 95% และส่งผลให้ราคาเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยราคาขายของกลุ่มตัวอย่าง 5 ลำดับแรก ได้แก่ ตัวแปรลักษณะกายภาพด้านข้างของแปลงริมติดกับช่องกลับรถ ส่งผลต่อราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 8.900 ตัวแปรตำแหน่งแปลงกลาง ส่งผลต่อราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 7.794 ตัวแปรลักษณะกายภาพด้านข้างของแปลงริมติดกับสวนหย่อม ส่งผลต่อราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 7.484 ตัวแปรวิวทิวทัศน์ตรงข้ามแปลงเป็นสวนสาธารณะ ส่งผลต่อราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 6.283 และตัวแปรวิวทิวทัศน์ตรงข้ามแปลงเป็นสโมสรสระว่ายน้ำ ส่งผลต่อราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 4.190 ส่วนตัวแปรที่มีอิทธิพลส่งผลให้ราคาลดลงมี 2 ตัวแปร ได้แก่ ตัวแปรวิวทิวทัศน์ตรงข้ามแปลงเป็นที่พักขยะ ส่งผลต่อราคาลดลงร้อยละ 17.957 และตัวแปรลักษณะกายภาพด้านข้างของแปลงริมติดกับหลังบ้านอื่น ส่งผลต่อราคาลดลงร้อยละ 6.841 ซึ่งผู้เชี่ยวชาญมีความเห็นสอดคล้องกับตัวแปรที่ส่งผลในด้านบวกและลบต่อราคา แต่มีความเห็นแตกต่างในเรื่องของการจัดลำดับค่าของตัวแปรบางตัวแปร