การประยุกต์ใช้วิธีการปันส่วนที่ดินเพื่อการพัฒนาชุมชน : กรณีศึกษาชุมชนพัฒนาบ่อนไก่

Abstract

การศึกษาครั้งนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาความเป็นไปได้ที่จะนำเอาวิธีการปันส่วนที่ดิน เพื่อพัฒนาเมืองมาประยุกต์ใช้ในการวางแผนเพื่อการพัฒนาชุมชนในเขตพื้นที่เมือง โดยใช้พื้นที่ย่านเศรษฐกิจ ที่ตั้งอยู่ในกรุงเทพมหานคร คือชุมชนพัฒนาบ่อนไก่ เป็นกรณีศึกษาพร้อมทั้งเป็นการหาข้อเสนอแนะแนวทางในการแก้ไขปัญหาที่เกี่ยวกับการดำเนินการปันส่วนที่ดินเพื่อใช้เป็นแบบอย่างสำหรับการศึกษาและดำเนินการในพื้นที่บริเวณอื่น ๆ ต่อไปในอนาคต จากการศึกษาพบว่า พื้นที่ศึกษาดังกล่าวมีปัจจัยและเอื้ออำนวยต่อการใช้การปันส่วนที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่อยู่ หลายประการได้แก่ (1) แรงกระดุ้นของเจ้าของที่ดินที่ต้องการพัฒนาพื้นที่ให้เกิดการใช้ที่ดินอย่างคุ้มค่า (2) ความเข้าใจกัน ระหว่างเจ้าของที่ดินและชุมชน (3) ศักยภาพของพื้นที่ซึ่งถูกใช้อย่างมีประสิทธิภาพ (4) ความสัมพันธ์ของชุมชนกับพื้นที่ ข้างเคียงในแบบที่ต้องพึ่งพาอาศัยซึ่งกันและกัน (5) ความร่วมมือและความเข้าใจถึงผลดีของการปันส่วนที่ดินของผู้มีรายได้น้อยที่อาศัยอยู่ในพื้นที่ส่วนใหญ่ และ (6) ความร่วมมือและคำแนะนำจากหน่วยงานของภาครัฐและภาคเอกชนที่เข้ามาลงทุนในพื้นที่โครงการในด้านต่าง ๆ ตามความพร้อมของชุมชนเอง ซึ่งเป็นสิ่งที่จำเป็นอย่างยิ่งต่อความสำเร็จของโครงการ ผลจากการศึกษาครั้งนี้ปรากฏว่า ไม่มีความเป็นไปได้ทางด้านการเงินในส่วนที่เกี่ยวกับการพัฒนาพื้นที่ เพื่อนำรายได้ส่วนหนึ่งไปชดเชยค่าใช้จ่ายในส่วนของการสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย (Cross Subsidy) แต่มีความจำเป็นที่จะต้องคำนึงถึงเป้าหมายหลักของการพัฒนาพื้นที่ นั่นคือการกระจายโอกาสการมีที่อยู่อาศัยที่มั่นคง โดยในการแก้ปัญหาของสังคมเมืองนั่นมิได้จำกัดอยู่เฉพาะเรื่องความเป็นอยู่ของผู้อยู่อาศัยและรายได้เท่านั้น หากควรครอบคลุมถึงการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างของลังคม และองค์ประกอบของเมืองด้วย มิฉะนั่นในที่สุดแล้วปัญหาชุมชนแออัดในพื้นที่เมืองก็กลายมาเป็นปัญหาของเมืองเช่นเดิม ดังนั้นข้อเสนอแนะต่อโครงการปันส่วนที่ดิน คือการนำไปใช้กับพื้นที่อื่น ๆ ในพื้นที่เมืองให้มากขึ้น โดยภาครัฐ จะต้องมีนโยบายที่จะให้การสนับสนุนอย่างจริงจังและต่อเนื่อง โดยการจัดสรร (1) งบประมาณทางด้านการเงินที่เพียงพอ (2) โครงสร้างทางกฎหมายในการให้การสนับสนุนผ่อนปรนข้อกำหนด หรือมาตรการต่าง ๆ ที่เอื้อต่อการดำเนินการ เช่น ส่งเสริมให้เกิดผังเมืองเฉพาะเพื่อรองรับการพัฒนาพื้นที่โดยการเพิ่มอัตราส่วนของพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดินให้สูงขึ้น (FAR BONUS) (3) ทรัพยากรทางด้านบุคคล ซึ่งจะช่วยเผยแพร่ความรู้ความเข้าใจในหลักการที่แท้จริงของการปันส่วนที่ดินเพื่อการพัฒนาเมือง ทั้งนี้เพื่อใช้เป็นแนวทางในการแก้ปัญหาทางด้านผังเมืองโดยรวม อันจะก่อให้เกิดการใช้ที่ดินอย่างคุ้มค่าตามมูลค่าจริงของที่ดิน