แนวทางการแก้ไขปัญหาการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในโครงการหมู่บ้านจัดสรร : กรณีศึกษาบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน)

Abstract

ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในหมู่บ้านจัดสรร ต้องเสียภาษีตามพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ซึ่งในหมู่บ้านจัดสรรมีพื้นที่ที่ต้องเสียภาษีอยู่ 2 ส่วน คือ ส่วนแปลงจำหน่ายและสาธารณูปโภคส่วนกลาง แปลงจำหน่ายเป็นหน้าที่ของท้องถิ่นเป็นผู้คำนวณภาษี ซึ่งมีอัตราการจัดเก็บที่แน่นอน แต่จากการศึกษาเบื้องต้นพบว่า สาธารณูปโภคส่วนกลางมีการตีความในหลายลักษณะจนส่งผลต่อการจัดเก็บภาษี จึงนำมาซึ่งวัตถุประสงค์ในการศึกษารายละเอียดของปัญหาและแนวทางการแก้ไขปัญหาที่ผู้ประกอบการได้รับผลกระทบจากความไม่ชัดเจนดังกล่าว

ผลการศึกษาพบว่า กฎหมายได้กำหนดยกเว้นภาษีสำหรับที่ดินที่เป็นที่ตั้งสาธารณูปโภคส่วนกลางซึ่งจดแจ้งว่าเป็นสาธารณูปโภคของโครงการจัดสรร และกำหนดให้ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างส่วนที่เป็นแปลงจำหน่ายที่ยังไม่โอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรต้องเสียภาษีตามลักษณะการใช้ประโยชน์ประเภทอื่นๆ เริ่มต้นที่ร้อยละ 0.3 ของราคาประเมิน แต่นอกเหนือจากพื้นที่ดังกล่าวกฎหมายไม่ได้กำหนดรายละเอียดการเสียภาษีสำหรับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างส่วนอื่นๆ ของหมู่บ้านจัดสรรไว้ ส่งผลให้เกิดการเรียกเก็บภาษีในอัตราที่แตกต่างกัน

สรุปได้ว่าปัญหาส่วนใหญ่เกิดจาก (1) การใช้ดุลยพินิจของเจ้าหน้าที่ท้องถิ่นที่ทำหน้าที่ในการจัดเก็บภาษี ซึ่งมีสาเหตุมาจากการความไม่ชัดเจนของกฎหมาย ส่งผลให้ผู้เสียภาษีเกิดความสับสน ขาดหลักเกณฑ์ในการอ้างอิง (2) ระยะเวลาในการดำเนินโครงการของแต่ละขนาดโครงการ ทำให้เกิดภาระภาษีต่อผู้ประกอบการ เนื่องจากกฎหมายกำหนดลดอัตราภาษีให้แก่ผู้ประกอบการเพียง 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ได้รับอนุญาตจัดสรรเท่านั้น และ (3) เกิดจากรูปแบบหมู่บ้านจัดสรรที่ได้รับอนุญาตตามกฎหมายจัดสรรเก่า คือ ปว. 286 มีความแตกต่างจากโครงการที่ได้รับอนุญาตตาม พ.ร.บ. จัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ส่งผลให้เกิดภาระภาษีต่อผู้ประกอบการ