ทัศนคติของผู้ประกอบการต่อปัจจัยที่ส่งผลต่อผลตอบแทนทางการเงินของการพัฒนาอพาร์ทเม้นท์แบบสร้างอาคารใหม่และแบบซื้อโครงการเก่านำมาดำเนินการ กรณีศึกษา มาลัยอพาร์ตเมนท์ ศิริวัฒน์แมนชั่น สาธรเซนต์วิวเฮ้าว์ และเอ.ดับบลิว.เอส.คอร์ท

Abstract

การวิจัยนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาทัศนคติของผู้ประกอบการด้านปัจจัยที่ส่งผลต่อผลตอบแทนทางการเงินของโครงการอพาร์ทเม้นท์ที่มีรูปแบบการพัฒนา 2 รูปแบบคือการสร้างใหม่กับการซื้อโครงการเก่านำมาดำเนินการ โดยการศึกษาด้วยกรณีศึกษาอพาร์ทเม้นท์จำนวน 4 โครงการ แบ่งเป็นรูปแบบละ 2 โครงการ ใช้วิธีสัมภาษณ์ผู้ประกอบการ ถ่ายภาพและบันทึกแผนผัง นำข้อมูลมาวิเคราะห์ แนวคิดการพัฒนา ลักษณะทางกายภาพ และวิเคราะห์ปัจจัยที่ส่งผลต่อผลตอบแทนทางการเงินของโครงการ ผลการศึกษาพบว่า 1.การพัฒนาโครงการอพาร์ทเม้นท์รูปแบบการสร้างอาคารใหม่แตกต่างจากรูปแบบการซื้อโครงการเก่านำมาดำเนินการในขั้นตอนก่อนการก่อสร้างคือแนวคิดการพัฒนา ขั้นตอนการก่อสร้างรูปแบบสร้างอาคารใหม่ต้องใช้ระยะเวลาการก่อสร้างอย่างน้อย 10 เดือน รูปแบบซื้อโครงการเก่านำมาดำเนินการสามารถเปิดดำเนินการได้ทันทีหลังการซื้อโครงการ ขั้นตอนหลังการก่อสร้างทั้ง 2 รูปแบบมีลักษณะคล้ายคลึงกัน แตกต่างกันที่ระยะเวลาการปรับปรุงอาคารซึ่งรูปแบบซื้อโครงการเก่านำมาดำเนินการจะมีจำนวนครั้งที่มากกว่า 2.ปัจจัยที่ส่งผลต่อผลตอบแทนทางการเงินที่แตกต่างกัน รูปแบบสร้างอาคารใหม่คือ ประสบการณ์ผู้บริหาร ขนาดของโครงการ เสถียรภาพทางการเมือง รูปแบบซื้อโครงการเก่ามาดำเนินการคือ การบริหารจัดการ อัตราการเข้าพัก อำนาจซื้อผู้บริโภค การให้บริการต่อผู้เช่า ความสามารถบุคลากร คุณภาพห้องพัก ราคาห้องพักและเงื่อนไขประกอบการเช่า 3.ทัศนคติต่อปัจจัยที่เหมือนกันคือ อัตราผลตอบแทนโครงการ อัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจ การให้บริการต่อผู้เช่า การคัดเลือกผู้เช่า ทำเลที่ตั้งโครงการ กฎหมายที่เกี่ยวข้อง รายได้ของผู้เช่า ทัศนคติต่อปัจจัยที่แตกต่างกันคือ ประสบการณ์ผู้บริหาร จากผลการศึกษานี้จะช่วยให้นักพัฒนาที่สนใจโครงการอพาร์ทเม้นท์ใช้เลือกแนวทางการพัฒนาที่เหมาะสมกับตนเอง ไม่เพียงแต่อพาร์ทเม้นท์ที่มีรูปแบบการพัฒนาสร้างอาคารใหม่ แต่ยังมีรูปแบบการซื้อโครงการเก่านำมาดำเนินการ เป็นอีก 1 ทางเลือกที่สามารถพัฒนาได้ และให้ความสำคัญกับปัจจัยที่ส่งผลต่อผลตอบแทนในแต่ละรูปแบบการพัฒนาในภายหลังอีกด้วย