หลักการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ของโครงการปรับเปลี่ยนตึกแถวให้เป็นอาคารประกอบการโรงแรม ในกรุงเทพมหานคร

Abstract

จากภาวะเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัว น้ำมันขึ้นราคา เงินบาทแข็งตัวส่งผลกระทบต่อธุรกิจท่องเที่ยวนักท่องเที่ยวส่วนใหญ่ลดค่าใช้จ่ายในการเดินทางท่องเที่ยวและพักโรงแรม กรุงเทพมหานครมีศักยภาพเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจ และการท่องเที่ยวหลักของเมืองไทยได้รับผลกระทบโดยส่งให้รูปแบบของโรงแรมถูกปรับตามกระแสนิยมโรงแรมขนาดเล็ก ที่มีความมาตรฐานสิ่งอำนวยความสะดวกเทียบเคียงมาตรฐาน 3 ดาว ผู้ประกอบการโรงแรมเพิ่มขีดจำกัดความสามารถเพื่อช่วยให้ธุรกิจสามารถดำรงอยู่ได้ มีความคล่องตัวในการลงทุน เกิดเป็นแนวคิด “The Best Out Of Small Space” ที่ตั้งของโรงแรมจะอยู่ในบริเวณแหล่งธุรกิจ ท่องเที่ยวของกรุงเทพมหานครที่มีความสะดวกสบาย รวดเร็วในการเดินทางสู่สถานที่สำคัญด้วยรถไฟฟ้าบีทีเอส หรือ รถไฟฟ้าใต้ดิน แต่เนื่องจากทำเลในเมืองมีจำกัด มีสิ่งปลูกสร้างอยู่แล้ว จึงไม่มีที่ดินเปล่าให้พัฒนาโครงการ นักลงทุนจึงเลือกเอาตึกแถวมาปรับเปลี่ยนเป็นอาคารประกอบการโรงแรม เพราะนอกจากมีที่ตั้งอยู่ในย่านธุรกิจ ท่องเที่ยวแล้วยังลดต้นทุนการก่อสร้าง และลดระยะเวลาในการก่อสร้างโครงการซึ่งจำอำนวยผลด้านการเงิน ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อเป็นโรงแรม จำเป็น ต้องมีการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการก่อนการลงทุน ทั้งทางด้านการตลาด ด้านเทคนิค ด้านการเงินการลงทุน และด้านบริหารจัดการ เพื่อประเมิน ผลตอบแทนที่คุ้มค่าต่อการลงทุนโครงการเป็นไปตามเป้าหมายที่ตั้งไว้ จึงเป็นประเด็นที่น่าศึกษาที่น่าศึกษาว่า ตึกแถวลักษณะใดที่สามารถปรับเปลี่ยนเป็นโรงแรมได้ และมีการศึกษาความเป็นไปได้อย่างไร และมีแนวทางการดำเนินโครงการอย่างไร วิธีการศึกษาโดยการสำรวจ และสัมภาษณ์เจ้าของ, ผู้บริหารโรงแรม, ผู้จัดการโรงแรมที่เป็นกลุ่มตัวอย่างที่ นำมาวิเคราะห์ตามทฤษฏีการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการและแนวความคิดอื่นที่เกี่ยวข้อง และสรุปผลการศึกษาได้ว่าตึกแถวที่มีความเหมาะสมกับการปรับเปลี่ยนต้องเป็นตึกแถวที่มีขนาด 2 คูหา ขึ้นไป ความกว้างคูหาโดยทั่วไป ประมาณ 4 เมตรหรือมากกว่า มีความลึก 12 – 16 เมตร จำนวนชั้นที่เหมาะสม 4 ชั้นขึ้นไปและมีดาดฟ้า มีอายุอาคารคงเหลือมากว่าระยะเวลาโครงการ โรงแรมควรตั้งอยู่ในบริเวณแหล่งกิจกรรมของกลุ่มเป้าหมายโครงการ ที่ตั้งอาคารอยู่ใกล้รถไฟฟ้าบีทีเอส หรือรถไฟฟ้าใต้ดินคือไม่ห่างเกิน 600 เมตรหรือหากโรงแรมอยู่ไกลกว่า จะมีรถรับส่งไปยังสถานีรถไฟฟ้า ขนาดของห้องพัก 18 – 22 ตร.ม.และเพิ่มพื้นที่อาคารขึ้นด้วยการต่อเติมดาดฟ้า ชั้นลอย หรือกันสาดอาคาร ย้ายบันไดเพื่อปรับการสัญจรในอาคาร ในการปรับเปลี่ยนและการต่อเติมอาคารนั้นเป็นไปตามกฎหมายควบคุมอาคารประเภทอาคารพณิชย์พักอาศัย สำหรับระบบความปลอดภัยในอาคารที่เตรียมไว้ ประกอบด้วยสัญญาณเตือนเมื่อเกิดเพลิงไม้ และเครื่องดับเพลิงมือถือ และระบบทางหนีไฟรวมถึงป้ายบอกทางหนีไฟ และผู้ลงทุนต้องวิเคราะห์ทางด้านการตลาดควบคู่ไปด้วย ได้แก่ กลุ่มลูกค้าเป้าหมายโครงการคือนักท่องเที่ยว หรือนักธุรกิจ นักท่องเที่ยวประเภท MICE ที่ต้องการความสะดวกในการเดินทาง และวิเคราะห์คู่แข่ง เพื่อกำหนดรูปแบบของโรงแรม และประเภทห้องพัก และกำหนดราคา ด้านการเงิน ตัวแปรหลัก คือ ต้นทุนในโครงการ ซึ่งค่าการลงทุนด้านอาคารและที่ดิน ได้แก่การเช่าระยะสั้น, การเช่าระยะยาว การซื้ออาคาร และเป็นเจ้าของอาคารเดิมซึ่งจะต่างกันที่จำนวนและรูปแบบเงินลงทุน และตัวแปรค่าปรับปรุง ตบแต่งอาคาร ด้านการบริหารจัดการส่วนใหญ่ เป็นโครงการขนาดเล็กเจ้าของโครงการบริหารเอง มีจำนวนพนักงาน 10 คนเป็นอย่างต่ำขึ้นอยู่กับจำนวนห้องพัก การวางแผนด้านการบริหารเป็นการวางแผนด้านการใช้พื้นที่ และเพื่อเป็นแนวทางในการดำเนินโครงการในอนาคต